生活の周辺環境の確認｜家づくりのポイント②｜ChatGPT活用

本テーマは一言でいうと「立地」ですね。

立地(土地選び)は、最も迷えるポイントです。
少し、長くなってしまいますが、ChatGPTにいろいろ聞いてみました！
かなり実践的なアドバイスを網羅的に答えてくれました。

土地選びのポイント

1. 立地・アクセス性：
   • 交通機関（駅・バス停）への距離やアクセス
   • 主要な道路や施設へのアクセスの良さ
   • 通勤・通学の利便性
2. 周辺環境：
   • 静かな環境や騒音の有無
   • 近隣に公園や緑地があるか
   • スーパー、コンビニ、病院、学校などの生活施設の有無
3. 土地の特性：
   • 土地の形状や広さ
   • 地盤の強度や地質
   • 日当たり、風通し、景観などの自然環境
   • 浸水や土砂崩れのリスク
4. 価格・予算：
   • 土地価格や将来の価格変動の予測
   • 予算内での取得が可能か
   • 追加費用（登記費用、仲介手数料など）の確認
5. 法的制約：
   • 建ぺい率や容積率などの都市計画法の制約
   • 土地利用の制限や権利関係の確認
   • 地方自治体の条例や規制（例：崖条例）
6. 将来性：
   • 地域の発展予測や周辺の開発計画
   • 将来の土地の価値や売却の容易さ
7. 感覚的要因：
   • 土地や周辺環境に対する直感や感じる雰囲気
   • 家族の意見や希望を反映させること

土地選びは一生に一度か二度の大きな選択となることが多いので、慎重に情報収集を行い、多角的な視点から最適な土地を選ぶことが大切です。

良い土地の情報収集方法

1. 不動産情報サイト・アプリの活用：
   • SUUMO（スーモ）、at home（アットホーム）、HOME’S（ホームズ）などの大手不動産情報サイトやアプリを利用する。
   • 簡単に土地情報を検索・比較でき、新着情報の通知機能なども利用できる。
2. 不動産会社の窓口：
   • 地域密着型の不動産業者や大手不動産会社の店舗を訪れ、担当者と直接相談する。
   • 専門家のアドバイスや、サイトに載っていない情報を得ることができる。
3. 地元の情報誌や新聞：
   • 地方新聞や無料配布の情報誌などには、地元の不動産情報が掲載されていることが多い。
4. 実際に現地を訪れる：
   • 目的地や希望するエリアを歩きながら、売土地の看板や情報を探す。
   • 実際の雰囲気や近隣住民との交流を通じて、細かい情報や感触を得ることができる。
5. 市町村の窓口：
   • 市町村の役所や土地情報センターに問い合わせることで、区画整理の情報や公有地の売却情報などを得ることができる。
6. 土地の取引価格情報：
   • 国土交通省が公開している「土地取引価格情報」サイトを活用し、近隣の土地の取引価格や動向を調べる。
7. 口コミやSNS：
   • 地域や土地に関するフォーラム、Facebookグループ、Twitterなどで情報交換や口コミを調べる。
8. セミナーや展示会の参加：
   • 不動産関連のセミナーや展示会に参加することで、最新の市場動向や専門家の意見を聞くことができる。

これらの方法を組み合わせることで、幅広い情報を収集し、より良い土地選びを行うことができます。

ハウスメーカーと土地選びをした方がいい？

メリット

1. 一貫したサポート：ハウスメーカーは土地探しから家の設計・建築までを一貫してサポートしてくれるため、手間が省けます。
2. 建築条件のマッチング：ハウスメーカーが推奨する土地は、そのメーカーの住宅建築に適している可能性が高いため、建物と土地がマッチすることが期待できます。
3. 専門知識の活用：ハウスメーカーは建築の専門家であるため、地盤の強度や日照条件など、土地選びに関する専門的な知識を持っています。
4. パッケージディールの提供：一部のハウスメーカーは土地と家をセットで提供するパッケージディールを持っており、それによって総額のコストダウンが期待できる場合があります。

デメリット

1. 選択肢の制限：ハウスメーカーが提案する土地は、そのメーカーが契約している土地や、彼らが推奨する土地に限定される場合があります。
2. コストオーバーのリスク：ハウスメーカーが仲介する土地は、独自のマージンが上乗せされている可能性があるため、必ずしも最もコストパフォーマンスの良い選択とは限りません。
3. 独自の目線での選定：ハウスメーカーが推奨する土地は、そのメーカーの家を建てる上での利便性や都合を優先して選ばれる場合があるため、必ずしも購入者の利益最優先とは限りません。

相場より安い土地は訳ありか

1. 地盤問題：土地の地盤が弱い、あるいは埋め立て地であるなど、建築に際して特別な配慮が必要な場合。
2. 公害：近隣に工場や騒音が発生する施設がある場合。
3. 法的な制約：建築基準法や都市計画法、崖条例などの法的な制約がある場合。
4. 権利関係：隣地との境界争いや、土地の権利関係が複雑な場合。
5. 環境：墓地や神社、寺の近くであるという理由から避けられることがある。
6. 過去の事故歴：土地に前にあった建物で火災や事故があった場合。
7. 利便性の低さ：交通機関から遠い、または周辺に生活施設が少ないなど。

ただし、土地が相場よりも安い理由はこれらの「訳あり」要因だけではありません。例えば、売主の都合で急いで売りたいという場合や、周辺の開発予定が影響している場合など、さまざまな理由が考えられます。

そうした土地を購入する際には、以下の点を注意して確認すると良いでしょう：

1. 詳しい物件情報の確認：売主や不動産業者から詳しい情報をしっかりと収集します。
2. 現地の確認：実際に土地を訪れて、周囲の環境や土地の状況を確認します。
3. 専門家の意見：地盤調査や権利関係の確認など、必要に応じて専門家の意見を取り入れることを検討します。

最終的には、土地の価格や条件、自身のライフスタイルやプランなどを総合的に判断して、最適な選択を行うことが重要です。

そもそものライフスタイルを明確にする方法

1. 自分の日常を振り返る：
   • 1週間の活動やルーチンを振り返り、日常の中での優先事項や必要な施設、場所をリストアップします。
2. 未来の予測を立てる：
   • 5年後、10年後の自分や家族のライフステージを考え、それに合わせた生活環境や施設の必要性を考慮します。
3. 価値観を明確にする：
   • 何を大切にしたいか、どのような生活を望むかを明確にします。例えば、都会の利便性を求めるか、自然環境を優先するかなど。
4. 家族や同居者との話し合い：
   • 同居する家族やパートナーとの意見や希望を合わせ、共通の価値観や優先順位を明確にします。
5. リアルな体験をする：
   • 気になるエリアや場所に実際に訪れてみる。その地域での生活をイメージしながら、実際の環境や雰囲気を体感します。
6. ライフスタイルに合った情報収集：
   • 自分のライフスタイルや趣味、関心に合わせて、必要な施設やサービス、アクセスの良さなどの情報を収集します。
7. ビジュアル化する：
   • ボードやノートに自分のライフスタイルをビジュアル化することで、具体的なイメージや目標を持ちやすくします。
8. プロフェッショナルの意見を求める：
   • 不動産業者や土地の専門家などに相談し、自分のライフスタイルに合った土地選びのアドバイスを求めます。

これらのステップを通じて、自分のライフスタイルや価値観を明確にすることができ、土地探しの条件や方針をしっかりと定めることができます。

ちゅうた首相からのアドバイス

ChatGPTとの会話が、一般的になってしまうので、具体的な私個人の体験に基づいたアドバイスを書きたいと思います。
なお、東海地方を参考に作っていますので、最寄り駅よりも駐車場重視です。

まずは基本SPECを決めましょう

基本は予算ベースにSPECを決めることになると思いますが、下記を決めておく必要があると思います。

• 駐車場台数
• ２階建てか平屋か
• 庭は必要か
• →大体の坪数が決まります
• 日当たり・風通しは重視するか？(南側道路)
• 希望エリア(最寄り駅2～5ほど)

これらの条件で土地を探してみて、大きく予算から外れるようなら、SPECを見直す必要があります。
なぜなら、土地は相場から大きく外れたものは出にくいか、難があるものだからです。

また、細かいところで言うと、下記のようなことは気になるかと思います。

• 間口・前側道路の広さ
• 近所の雰囲気、地域愛
• 小学校・中学校の雰囲気、大きさ

上記は、現地確認をしながら知っていけばいいと思いますが、意外と
「ここ一帯じゃないと！」となるケースがあります。
私自身は、妻が「今の幼稚園に通えるところでないとダメ」という条件が付いて、
検討の範囲は狭かったです。

予算が見合えば、希望の条件が出るまで待ちましょう

逆に、予算的にはいいが条件に合う土地が出ない場合、個人的には、希望エリアで１～２年待つつもりで探し続けた方が良いと思います。
土地は多少需給サイクルがあり、出る年・出ない年、出る時期があります。

人気エリアは、希望の条件の土地が出た場合、すぐに買うか決めなければならないケースがあります。
そのため、相場把握と、現地視察を繰り返しながら、いい土地が出たら決断できるように備えておく必要があります。

現地視察を大切に

注文住宅を考え始めたら、まずは土地探しから始めてください。
ハウスメーカー・工務店選びより、土地選びが先です。
ハウスメーカーによっては土地選びを手伝ってくれるところもあります。
そういった会社も利用し、コンペしつつ、いい土地を見つけてください。

気になる土地があったら、必ず現地確認してください。
そして、最初の知識のない時は、ハウスメーカーの営業担当者と同伴で行くのがいいと思います。
建築上、問題がないか専門的な知識でアドバイスしてくれます。

どのみち、ある程度数見ないと、「土地勘」や「相場観」的なものが養えません。
あまりにSPECが違う土地を見ても参考にならないことが多いので、希望のSPECに絞って見ましょう。
同価格帯を５か所以上は見てから、決めましょう。
「いい土地ありますよ」が本当にいい土地か、見極めることができるでしょう。

予算が許せば、できるだけいい土地に

土地探しをして思ったことは、現在の日本の気候で建築に適した土地はかなり少ないということです。
よく出る手ごろな土地は、なにがしかのハザードマップに引っかかっています。
水害、土砂崩れ、津波のいずれのハザードマップも現在の気象状況や、南海トラフ地震の発生頻度から言って無視はできません。
これらは、家屋の性能でカバーすることができないため、土地選びが重要になってきます。

ハザードマップは各市町村で手に入りますが、下記に全国のデータがまとめられています。

簡単に安心・安全な土地は、簡単に言うと「昔からの住宅街」です。
昔というと、江戸時代～昭和にかけてです。
東海地方では、古くからの住宅地には、「蔵」があるお宅があります。
また、神社・仏閣もあるかと思います。
最近の住宅街で言うと、昭和に開発された閑静な住宅地がいいとおもいます。
こういったエリアは、たくさん土地が出るわけではないですが、
人口減少で一定程度土地がでます。
低地の中では、少し土地が高く、丘では小高く地盤がいいところが多いです。

令和で新たに開発される土地は、それなりに難がある気がします。
地盤が弱そうだったり、市街地から遠すぎて高齢になってからの買い物に困りそうだったり、、、
令和で開発されずに残っているということは、そうだった訳があるわけです。

地盤は話半分に適切に改良を、活断層は無視てよし！

最後に、一番悩ましいのが地盤の問題です。
特に液状化リスクのハザードマップが悩ましいです。
また、液状化のハザードマップは都道府県が発行していますが、少しわかりにくいです。
分かりやすいサイトがありましたので、紹介します。

沿岸部(低地)はほとんど液状化リスク大になってしまいます。
しかも、東日本大震災の例を見ると、関東の平野の広い範囲で液状化見られたため、あながち無視もできません。
また、液状化を避けて高い土地に行っても、土砂崩れや土地のひび割れるリスクはあります。
これらのリスクが許容できないならば、情報収集して避けましょう。
それでも住む場合は、必要な地盤改良をして住みましょう。
地盤改良は専門家に相談した方がいいですね。
効果や価格がピンキリのように思います。

最後は、活断層です。
活断層は、無視してください！ｗ
ここまで気にしていると、正直住む土地がなくなってしまいます。
見たい方は下記をどうぞ。

余談：今後の地価はどうなる？

1. 人口減少と都市集中：日本は人口減少と高齢化が進行中であり、この影響で中長期的には地価の下落圧力が強まる可能性がある。ただし、都市部（特に東京、大阪、名古屋などの大都市）では、人口が集中し続けており、このようなエリアの地価は比較的堅調に推移している可能性がある。
2. COVID-19の影響：コロナウイルスの影響で、多くの企業がテレワークを導入しています。これに伴い、都心から郊外や地方への移住を希望する人が増えてきており、この動きが中長期的に地価の動向に影響を与える可能性がある。
3. インフラ整備：政府のインフラ整備や都市計画の進行により、新しい住宅エリアが開発されたり、交通アクセスが改善されたりすると、該当エリアの地価は上昇する可能性があります。
4. 経済の動向：国内経済の動向や金利の変動も地価に影響を与える要因です。経済の好調な時期は地価の上昇を、不調な時期は下落を招く可能性があります。
5. 自然災害のリスク：過去の大きな地震や豪雨などの自然災害の影響で、災害リスクの高い地域の地価には下落圧力がかかる場合があります。

将来の地価動向を正確に予測することは難しいですが、上記のような要因を考慮しながら市場の動きを注視することが大切です。不動産関連の情報や専門家の分析を定期的にチェックし、最新の情報を取得することをおすすめします。